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京雪豹环球卫士安全防范技术服务有限公司与北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决...

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)京0105民初51371号

原告:北京雪豹环球卫士安全防范技术服务有限公司,住所地北京市朝阳区蟹岛路1号院31幢1层101内102。

法定代表人:赵豹,执行董事。

委托诉讼代理人:张猛,北京安科律师事务所律师。

委托诉讼代理人:于常彬,北京安科律师事务所律师。

被告:北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司,住所地北京市朝阳区金盏乡长店村北凌云600号

法定代表人:付秀平,董事长。

委托诉讼代理人:苗文水,男,北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司职员。

委托诉讼代理人:李兆翼,泰和泰(北京)律师事务所律师。

原告北京雪豹环球卫士安全防范技术服务有限公司(以下简称雪豹公司)与被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司(以下简称蟹岛公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序中的独任制,公开开庭进行了审理。原告雪豹公司的法定代表人赵豹及其委托诉讼代理人张猛,被告蟹岛公司之委托诉讼代理人李兆翼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

雪豹公司向本院提出诉讼请求:1、我司与蟹岛公司签订的《雪豹环球卫士租赁地址搬迁协议》无效;2、蟹岛公司返还我司押金10万元;3、蟹岛公司返还我司房租67000元;4、蟹岛公司支付违约金100万元;5、蟹岛公司向我司赔偿房屋装修损失350万元;6、蟹岛公司赔偿我司运营损失100万元;7、蟹岛公司赔偿搬家费及律师费损失50万元。

事实与理由:2013年11月30日,我司与蟹岛公司签订《经营区租赁合同》。2016年1月4日,双方签订《雪豹环球卫士租赁地址搬迁协议》,对之前签订的合同进行了变更,重新约定了双方的各项权利义务。我司的租赁地点变更为:朝阳区蟹岛一号院内“雪豹环球卫士”内;合同期从2016年1月4日开始至2026年1月3日止,并在合同第五条中约定,甲方对出租屋的合法性永久承担法律责任。合同签订后,我司搬迁到了朝阳区蟹岛一号院内“雪豹环球卫士”内,并花费巨资对租赁的房屋进行了装修建设。但是,2019年2月底和3月初开始,我司突然接到了朝阳区金盏乡政府相关部门的通知,告知我司所租赁的房屋系违法占用耕地及基本农田建设的非农设施,要限期腾退。我司认为,蟹岛公司将不具备合法手续的房屋租赁给我司,并进行了虚假承诺,由此给我司造成重大的财产损失。故此诉至法院,请求判如所请。

蟹岛公司辩称:同意雪豹公司第一项和第二项诉讼请求;不同意其他诉讼请求。双方签订合同的情况及合同变更的情况属实,金盏乡政府要求涉案租赁房屋进行拆迁腾退的情况也属实,雪豹公司承租的房屋确实没有规划许可证等相关的建设许可手续,也没有取得产权证,2019年3月初的确有金盏乡对涉嫌违法占用耕地的建筑进行拆除的情况。另,本案鉴定报告中,设计费应予扣除,合同无效,雪豹公司也有责任,也应自行承担相应损失,且鉴定报告中关于现场勘验不可见内容,是雪豹公司自行拆除的,相关损失也应由其自行承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料。本院依法组织双方举证、质证,根据当事人陈述及经审查认定的证据材料,本院认定事实如下:

2013年11月30日,雪豹公司与蟹岛公司签订《经营区租赁合同》,约定雪豹公司承租蟹岛公司院内的体育中心,面积为1345平米,租金为40万元每年。后双方就更换租赁地址等签订《雪豹环球卫士地址搬迁协议》,约定:租赁房屋坐落位置为朝阳区蟹岛路一号院内“雪豹环球卫士”内,原《合同》约定的面积(1345平米)及相应租金(40万/年)保持不变,直至原《合同》执行完毕,雪豹公司搬至“雪豹环球卫士”后,租赁面积为2400平米,超出原《合同》的新增面积为1055平米,将按照1.5元/平方米/天的价格缴纳租金,新增部分的年租金为577612.5元/年,年租金总计977612.5元/年,待2019年2月6日原《合同》执行完毕后,原《合同》中约定的面积(1345平米)也按照新增面积的缴费标准,年租金总计1314000元/年;付款方式为半年付,每年3月25日前和9月25日前分两次缴清年租金。如蟹岛公司无故终止合同,应提前六个月通知对方,经双方同意后可终止,并向对方一次性支付违约金100万元以及各种损失费、误工费,退还剩余租金及押金;蟹岛公司应对出租屋的合法性永久承担法律责任。

双方均表示:上述合同签订后,蟹岛公司收取雪豹公司租赁押金10万元,雪豹公司对搬迁后的租赁房屋进行了装饰装修;双方就2019年3月24日前的租金支付情况无争议;自2019年3月25日后,雪豹公司未再支付租金。

2019年3月1日,北京市朝阳区金盏乡控违拆违办公室、北京市朝阳区金盏乡长店村民委员会联合给原告发出了一份《腾退告知书》,该告知书载明:“为清理整治农业观光园内违法违规建设非农设施进行非农经营类项目。根据《北京市禁止违法建设若干规定(北京市政府228号令)》、《朝阳区“大棚类”设施农业项目整改验收技术规范》、市规划国土朝文【2018】388号、市规划国土发【2018】278号、国土资发【2014】127号文中的要求,现向该房屋的商户及人员告知如下:1、商户和人员于2019年3月4日之前搬离现场,腾空房屋。2、村委会、控违办及相关部门将于2019年3月15日拆除该处房屋。3、逾期不搬离的商户及人员所受到的一切财产损失及其他后果均由商户及滞留人员自行承担。”

雪豹公司主张其按照上述通知于2019年3月15日前已从租赁房屋内搬离,搬走时因考虑装修均由其自行完成,故未与蟹岛公司交接。蟹岛公司认可雪豹公司从租赁房屋内搬离,但不清楚具体搬离时间。

雪豹公司称其司于2019年3月1日接到金盏乡政府通知,3月2日左右乡政府带着蟹岛公司工作人员告知其要拆除,蟹岛公司3月5日向其下发了腾退通知,因时间紧张,乡政府同意给其宽限10天,并于2019年3月15日前腾退完毕。为证明其主张,雪豹公司还提交了北京市朝阳区金盏乡拆违控违办公室《限期拆除通知书》(非农设施【2019】第001号)及北京蟹岛集团《通知》,显示“北京蟹岛集团于2019年3月5日通知蟹岛园区内拆违范围内的合作商户,于2019年3月10日前将自身资产搬离即将拆除的建筑或场地范围之外;同时做好自身资产转移和损失盘点工作。在此过程中如有涉及合同、协议的疑问解答或需协助的事项,联络蟹岛方协调人郝天顺,电话号码……”。

蟹岛公司称该通知并非其发送,且通知落款印章不是原章,当时就该房屋是否属于违建仍在沟通。蟹岛公司未就其该项主张提交证据。

诉讼中,雪豹公司申请就租赁房屋内的装修造价进行评估,本院通过摇号系统随机确定由北京华银科技集团有限公司对本案相关装饰装修进行造价鉴定,鉴定机构于2019年10月8日对现场进行了勘验,后涉案房屋被拆除(蟹岛公司称拆除时间为2019年10月23日)。

鉴定过程中,蟹岛公司称应按照评估现场勘验的建筑物装修残值为准,因雪豹公司搬离后,其接收房屋时,房屋内的灯具等饰品已被拆除,这部分内容不应包含在评估范围。雪豹公司称,其2019年3月2日搬离时有照片,按照其拍摄的时间为重置成新价的时间节点。

本院考虑雪豹公司搬离时未与蟹岛公司进行交接,且涉案房屋已于2019年10月23日拆除,本次评估应以现场勘验评估为准,对于双方争议的不可见内容,由鉴定机构根据现场状况、参考照片等鉴定材料注明价格。

北京华银科技集团有限公司于2019年11月25日作出华银[2019]造价鉴字第026号工程造价鉴定意见书,鉴定意见为:1、现场勘验可见内容(涵盖:部分木地板、部分木饰面、软包、防火涂料、钢结构、部分面板、部分管线、部分洁具等)(包括建筑工程、装饰工程、钢结构工程、强电工程、弱电工程、给排水工程、通风工程)工程造价小计2713034元。2、现场不可见内容(涵盖:部分木门、部分木地板、灯具、部分管线等)(建筑工程、装饰工程、强电工程、弱电工程、给排水工程、通风工程)工程造价小计681756.51元。3、设计费295680元(依据《设计服务合同书》中写明的金额),以上总计3690470.51元。

该鉴定意见书“第五说明”内容为:“1.关于鉴定范围的问题,本工程鉴定范围原告方叙述范围,结合现场勘验内容进行确定。鉴于现场勘验时,部分项目已被拆除,相关内容参考2019年3月的照片进行计算,并按委托单位要求进行单独列项。2.关于核对差异的问题,鉴于本工程鉴定资料缺少施工图纸,且当事人提供的图纸与现场勘验情况和照片存在差异,所以,我公司的计算工程量依据现场勘验数据,并结合鉴定规范涉及隐蔽工程的规定进行计算。3.关于重复计量项目的问题,被告方认为,室内所有原有砖砌位置均已抹灰不需要二次抹灰;且原告方在改造过程中拆除的原有砌体在租赁解除时需要恢复,即该项不能重复计量。鉴于该内容与重置施工项目无关,所以本次鉴定数据未考虑该意见。4.关于重置价范围的问题,依据重置价格的定义范围,该费用应包含‘重置开发建设全新状况的房地产的必要支出’,鉴于设计费属于建设成本的一部分,我公司按原告方提供资料统计设计费的数值,是否可以采用该数值,还需要委托单位认定发生该设计费的真实性。”

鉴定意见作出后,雪豹公司认可鉴定意见和金额。蟹岛公司不认可鉴定意见,认为现场不可见已拆除,并申请了鉴定人出庭。北京华银科技集团有限公司派鉴定人吕争出庭并一一答复了蟹岛公司的询问,同时结合鉴定人出庭答复情况,考虑因双方就案涉房屋的搬迁协议无效,本院委托该公司就涉房屋装修的现值给予补充说明。该公司于2020年11月26日作出华银[2020]外部文件造价鉴字第096号《关于鉴定意见书质疑回复的函》,该函中对现场可见内容的重建价计算基准日由2019年3月调至2019年10月,并对现值数据出具了意见,即现值如下:1、现场勘验可见内容现值1957168.75元;2、现场不可见内容现值573785.77元、3、设计费231000.85元,以上合计2761955.36元。

雪豹公司认可鉴定人出庭及回复函意见,蟹岛公司认可上述程序真实性,但认为现场勘验中不可见部分内容及未实际发生的设计费,不应属于本案赔偿范围,且房屋未考虑房屋的综合成新率。

雪豹公司为上述鉴定预付鉴定费103500元,蟹岛公司支出上述鉴定人出庭费3000元。

另查,雪豹公司提交了设计费金额共计89500元的设计费发票,并称剩余设计费未行结算。

雪豹公司未提交搬家费、律师费证据,亦未提交营运损失证据。

经询,雪豹公司称,其主张返还67000元房租,计算方式为977612.5元÷365天×25天(2019年3月1日接到通知计算至2019年3月25日)。

庭审中,蟹岛公司未向本院提交租赁标的物的建筑工程规划审批手续。

本院认为,出租人就未取得建筑工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中,雪豹公司与蟹岛公司签订的《雪豹环球卫士租赁地址搬迁协议》中涉及的租赁标的物未取得建设工程规划许可证,并被金盏乡政府的相关部门认定为违法违规建设项目,故双方签订的上述租赁合同应属无效合同,双方对此亦无争议,本院予以确认。蟹岛公司同意返还10万元押金,本院不持异议。

关于返还房租,因上述协议被确认无效,应相互返还,雪豹公司主张已于2019年3月15日前搬离涉案房屋,并提交了相关证据,蟹岛公司虽不认可,但未提交相反证据反驳,本院采信上述期间,参考双方关于房屋占用费的约定,雪豹公司已预交房屋使用费至2019年3月25日,其实际占用期间的使用费应计算至2019年3月15日,未实际占用期间的房租,应由蟹岛公司返还,,其预交的其余部分费用,由蟹岛公司返还,即26784元(977612.5元÷365天×10天)。

在上述协议被确认无效后,双方关于违约金的约定亦无效,雪豹公司要求支付违约金的请求,本院不予支持。

上述协议被确认无效后,应当根据各自的过错承担相应的赔偿责任。本案中,蟹岛公司作为出租方,有保证租赁标的物能够合法使用的义务,因其出租的房屋未取得建筑工程规划许可证,应当对该协议的无效承担主要责任,本院酌定蟹岛公司承担百分之九十的责任;雪豹公司未举证证明其在上述协议时尽到了审慎审查的义务,本院认定其对上述合同的无效承担百分之十的责任。

关于雪豹公司主张的装饰装修损失,本案在诉讼过程中已委托评估机构对涉案租赁标的物的现值进行评估,且在涉案的租赁标的物被拆除前,评估鉴定机构已完成现场勘查,本院将参考评估机构作出工程造价鉴定意见书及回复函的内容,考虑到雪豹公司实际支出的设计费,以及雪豹公司搬离时双方未行交接时均有责任等,酌定蟹岛公司应当赔偿雪豹公司的损失210万元。

关于雪豹公司主张的搬家费,其未提交证据,但考虑到雪豹公司因涉案房屋被腾退事实上必然会产生相应的搬家费用,蟹岛公司亦应对该费用承担相应的赔偿责任,本院将根据承租场地的规模、腾退时间等因素酌定该部分损失。

关于雪豹公司主张的律师费,因该费用并非必要性支出,本院不予支持。

关于运营损失,雪豹公司未举证,本院不予支持。

关于雪豹公司主张的评估费用,本院认为,该费用系用于确定装饰装修损失所发生的必要、合理费用,本院予以支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决如下:

一、确认原告北京雪豹环球卫士安全防范技术服务有限公司与被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司签订的《雪豹环球卫士租赁地址搬迁协议》无效;

二、被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京雪豹环球卫士安全防范技术服务有限公司押金100000元;

三、被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京雪豹环球卫士安全防范技术服务有限公司租金26784元;

四、被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京雪豹环球卫士安全防范技术服务有限公司装饰装修损失2100000元;

五、被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京雪豹环球卫士安全防范技术服务有限公司搬家费60000元;

六、驳回原告北京雪豹环球卫士安全防范技术服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

鉴定费103500元,由被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司负担(已由原告北京雪豹环球卫士安全防范技术服务有限公司预交,被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司于本判决生效后七日内直接给付原告北京雪豹环球卫士安全防范技术服务有限公司)

鉴定人出庭费3000元,由被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司负担(已交纳)。

案件受理费54969元,由原告北京雪豹环球卫士安全防范技术服务有限公司负担29875元,由被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司负担25094元(已由原告北京雪豹环球卫士安全防范技术服务有限公司预交,被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司于本判决生效后七日内直接给付原告北京雪豹环球卫士安全防范技术服务有限公司)

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。

审判长  宋晓佩

二〇二〇年十二月二十九日

书记员  谭嘉熹

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