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天津乐城置业有限公司与天津之翼餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

天津市河西区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)津0103民初868号

原告:天津乐城置业有限公司。,住所地天津市河西区乐园道9号银河购物中心。统一社会信用代码91120103697419185M

法定代表人:李彤,董事长。

委托诉讼代理人:李晶晶,天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人:张晓燕,天津长丰律师事务所律师。

被告:天津之翼餐饮管理有限公司,住所地天津市河西区乐园道9号(银河购物中心L2-041-2、L2-042号)。统一社会信用代码9112010305209204XU

法定代表人:尹峰,执行董事。

委托诉讼代理人:张猛,北京安科律师事务所律师。

第三人:湖南咖啡之翼品牌管理股份有限公司,住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路1段603号。统一社会信用代码914301007225655804

法定代表人:尹峰,董事长。

委托诉讼代理人:张猛,基本情况同上。

原告天津乐城置业有限公司(以下简称乐城置业)与被告天津之翼餐饮管理有限公司(以下简称天津之翼)、第三人湖南咖啡之翼品牌管理股份有限公司(以下简称湖南之翼)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月15日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告乐城置业之委托诉讼代理人李晶晶,被告天津之翼及第三人湖南之翼之委托诉讼代理人张猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:

要求被告承担涉诉房屋即L2层第028号单位的清场恢复费用235117元;

2.要求被告承担房屋占用费203283.99元(自2018年7月15日至2018年11月1日,按解除时的日租金的1.3倍计算);

3.要求被告补交免租期所免除的租金69090元(免租期2个月,34545元/月);

4.要求被告承担合同解除后按月租金、商场管理费(按合同解除时)的三倍的金额支付违约金168408元,以上合计675898.99元;

5.诉讼费由被告承担。

事实和理由:(一)原告与第三人于2012年7月18日签订了合同编号为:YH-KFZY201207号的《银河国际购物中心房屋租赁合同》(L2-028)(以下简称《租赁合同》),原告作为合同甲方,第三人作为合同乙方,由乙方承租原告所有的天津银河国际购物中心第L2层第028号单位,租赁面积为227.27平方米,租赁期为2012年7月15日至2018年7月14日,共6年,交付使用时间以原告提前十个工作日发出的《房屋交付通知书》的日期为准,但不迟于2012年7月15日,装修免租期自该房屋交付使用之日起计首2个月,自2012年7月15日至2012年9月14日止。

合同约定如下:1.本合同租金以月保底租金与月营业额提成租金,两者取其高,第一年月保底租金为152元/月/平方米(约34545元/月),月营业额提成租金为该房屋每月累计营业额收入的9%;第二年月保底租金为161元/月/平方米(约36590元/月),月营业额提成租金为该房屋每月累计营业额收入的9%;第三年至第四年月保底租金为176元/月/平方米(约40000元/月),月营业额提成租金为该房屋每月累计营业额收入的10%;第五年至第六年月保底租金为192元/月/平方米(约43636元/月),月营业额提成租金为该房屋每月累计营业额收入的11%。月保底租金每个月支付一次,每个月的第二十日或之前支付下一月的月保底租金。2.乙方应按合同约定按时支付下列费用:(1)商场管理费,按该房屋的租赁面积计算,每月每平方米55元,合计每月12500元;(2)推广宣传费,每月每平方米8元,合计为每月1818元;(3)设施费用(包括停车场费、电费、水费、通讯费等)。每日历月的二十日前支付下个月的商场管理费、推广宣传费等。

(二)2013年12月30日原、被告及第三人签订《补充协议》,三方同意自补充协议生效之日起,由被告概括承受第三人在《租赁合同》中的全部权利和义务,原、被告不再重新签订合同。

合同到期后,被告未按照《租赁合同》第十三条的约定将房屋恢复原状并履行必要的交还手续。原告曾向被告发送《通知函》,敦促被告履行约定的合同义务,但被告一直未将房屋恢复原状,因此原告委托第三方将该商铺拆除并恢复原状,给原告造成巨大经济损失。

根据《合同法》第107、113、114条之规定,原告有权向被告要求履行合同及根据合同应当承担的违约责任及因此给原告造成的损失。综上,为维护自身合法权益,原告提出以上诉讼请求,请贵院查明事实,依法判决。

原告向本院提交如下证据:

1.《租赁合同》、《补充协议》、《银河国际购物中心商场管理协议L2-028》、《补充协议》,证明原、被告存在租赁合同关系;

2.房屋产权证明,证明原告有权要求被告承担涉诉房屋的清场恢复费用、房屋占用费、违约金,补交免租期所免除的租金;

3.《房屋交付通知书》,证明原告通知被告于2012年7月26日前办理房屋交付手续并签署《房屋交付确认书》、《银河国际购物中心装修守则》、《银河国际购物中心租户守则》和出租方/商业管理公司另行要求签署的其他文件;

4.《关于装修工程恢复标准确认函的回函》及快递证明,证明原告就装修工程恢复标准的确认;

5.到期《通知函》(第三人)、到期《通知函》(被告)及快递证明(2018.7.6);到期《通知函》(第三人)、到期《通知函》(被告)及快递证明(2018.7.16),证明原告通知被告合同将于2018年7月14日终止,并要求被告腾空房屋、恢复原状,与原告结清全部欠款、违约金及其他有关款项。原告通知被告立即恢复原状,若2018年7月22日前仍未履行,原告将于2018年7月23日自行恢复原状且由被告承担费用;

6.《天津银河国际购物中心L2-028商铺拆除及恢复工程合同》及发票、L2-028商铺审价报告及竣工结算单、竣工验收单,证明原告自行拆铺、恢复原状,要求被告承担建筑工程费用;

7.《说明函》,证明被告已将商铺的物品搬走,但自认没有恢复原状;

8.张贴在涉案店铺上的通知函照片3张,证明告知被告合同到期通知其腾房;

9.《银河国际购物中心L2-028咖啡之翼公区拆除恢复工程勘查表》、会签栏、施工前后照片,证明原告确实委托第三方机构对涉案商铺进行了恢复及恢复的时间;

10.转账记录,证明原告向施工单位支付了相应恢复原状的款项。

被告辩称,一、2013年12月30日原、被告及第三人签订《补充协议》之后,被告严格履行相关协议中的约定,按时交纳租金和相关费用,合法经营,并在合同到期之前搬离了涉诉房屋,拆除了装修的相关设施,将涉诉房屋交还原告。在此过程中,被告未有违约行为。二、在被告搬离涉诉房屋前,已拆除了在进驻时装修的设施设备,将涉诉房屋恢复到了承租前的状态,原告要求被告恢复的相关部分在第三人进驻时就不存在。在此情况下,原告再要求被告进行所谓的“恢复”没有任何依据。如因此产生费用,也应由原告自行承担。

综上所述,原告的诉讼请求在事实和法律上均没有依据,请人民法院依法予以驳回。

被告向本院提交如下证据:

照片1张,证明被告搬离涉诉房屋后,房屋已恢复原状,被告经营时所增设的相关附属设施都已拆除。

第三人述称,答辩意见同被告。

第三人未向本院提交证据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据(原告证据1-3),本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:被告与第三人法定代表人为同一人,被告概括承受第三人相关权利义务,并未对合同中的联络地址予以书面变更,原告按照原地址进行邮寄并无不妥,应当认定为通知了被告,故本院对原告证据4、5予以采信。被告虽然对原告证据6有异议,但其未能提供证据予以反驳,该证据可以证明原告对涉诉房屋拆除及恢复的事实,本院予以采信。原告未提交证据7的原件,且该《说明函》中的签字人未出庭接受质询,本院对该证据的真实性不予采信。结合原告证据6,本院对原告证据8-10予以采信。

被告证据并不能证明其主张,本院不予采信。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

原告系坐落于天津市河西区乐园道9号银河购物中心第L2层第028号房屋的所有权人。2012年7月18日原告与第三人签订了合同编号为:YH-KFZY201207号的《租赁合同》(L2-028),约定由第三人承租原告所有的天津银河国际购物中心第L2层第028号单位,租赁面积为227.27平方米,租赁期为2012年7月15日至2018年7月14日,共6年,交付使用时间以原告提前十个工作日发出的《房屋交付通知书》的日期为准,但不迟于2012年7月15日,装修免租期自该房屋交付使用之日起计首2个月,自2012年7月15日至2012年9月14日。租金标准以月保底租金与月营业额提成租金,两者取其高,第一年月保底租金为152元/月/平方米(约34545元/月),月营业额提成租金为该房屋每月累计营业额收入的9%;第二年月保底租金为161元/月/平方米(约36590元/月),月营业额提成租金为该房屋每月累计营业额收入的9%;第三年至第四年月保底租金为176元/月/平方米(约40000元/月),月营业额提成租金为该房屋每月累计营业额收入的10%;第五年至第六年月保底租金为192元/月/平方米(约43636元/月),月营业额提成租金为该房屋每月累计营业额收入的11%。月保底租金每个月支付一次,每个月的第二十日或之前支付下一月的月保底租金。另《租赁合同》对于违约金、保证金、商场管理费、电费、推广宣传费等进行了约定。

2012年7月25日原告向第三人发出《房屋交付通知书》,2012年8月7日原告授意商业运营管理公司与第三人签订《房屋交付确认书》,确认指定该房屋交付日期为2012年7月26日。

2013年12月30日原、被告及第三人签订《补充协议》,三方同意自该补充协议生效之日起,由被告概括承受第三人在《租赁合同》中的全部权利和义务,原、被告不再重新签订合同。

《租赁合同》及相关协议履行期间,被告及第三人均按时交纳了租金。2018年7月6日原告及商业运营管理公司向被告及第三人发出《通知函》,告知合同于2018年7月14日自然终止,要求其履行将房屋腾空及恢复原状等各项义务。被告于2018年7月14日左右搬离涉诉房屋。2018年7月16日原告及商业运营管理公司再次向被告及第三人发出《通知函》,要求被告支付违约金并恢复原状。2018年7月18日原告及商业运营管理公司向被告及第三人发出《关于装修工程恢复标准确认函的回函》,就装修工程恢复标准进行确认。

2018年8月31日原告及商业运营管理公司与案外人太通建设有限公司签订《天津银河国际购物中心L2-028商铺拆除及恢复工程合同》,约定由太通建设有限公司负责涉案商铺的拆除及恢复工程。该工程于2018年9月1日开工,2018年10月31日竣工,原告向太通建设有限公司支付清场恢复费用235117元。

另查明,第三人原名称为长沙咖啡之翼餐饮有限公司,后名称变更为湖南咖啡之翼品牌管理股份有限公司。

本院认为,原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效,各方应当全面履行各自的义务。涉诉合同于2018年7月14日到期,双方未再续签合同,应视为合同终止。庭审中,被告陈述其于2018年7月14日从涉诉房屋搬离,原告陈述“应该是这个时间段”,本院确认被告于2018年7月14日腾房。被告已于合同终止之日腾房,故不存在支付房屋占用费的情形,原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求,本院不予支持。根据《租赁合同》第十三条第一款“除甲方同意乙方续租外,租赁期满或本合同提前终止时,乙方应在租赁期满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限将该房屋恢复至提供给乙方时的状况(恢复原状,自然磨损除外)并对损坏部分(自然磨损除外)进行了必要的修缮或赔偿、在与甲方共同验收、签署了书面的交接单后交还给甲方”,被告虽然主张其撤离时已将房屋恢复原状,但被告并未按照该约定交还涉诉房屋且未提供充分证据予以证明,本院对被告的抗辩理由不予采纳。原告自行将涉诉房屋恢复原状,符合合同约定,被告应当向原告支付清场恢复费用235117元。

关于被告是否需要支付违约金以及补交免租期租金问题,经查,合同期内的租金被告已全部支付,且被告在合同履行期满后已搬离涉诉房屋,故本院综合考虑合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,对原告的上述主张不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决如下:

一、自本判决生效之日起10日内,被告天津之翼餐饮管理有限公司向原告天津乐城置业有限公司支付清场恢复费用235117元;

二、驳回原告天津乐城置业有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10559元,由原告天津乐城置业有限公司负担5732元,由被告天津之翼餐饮管理有限公司负担4827元。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。

审 判 长  马起泉

审 判 员  张 铮

人民陪审员  张爱民

二〇一九年六月二十八日

法官助理李璐

书记员赵娜

本案引用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

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