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卫兰香与高远合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)京0108民初12585号

原告:卫兰香,女,1964年10月22日出生,汉族,住北京市海淀区。

委托诉讼代理人:刘蕾,北京轩至律师事务所律师。

被告:高远,男,1989年10月23日出生,汉族,住北京市海淀区。

第三人:刘莉,女,1986年12月18日出生,汉族,户籍地江苏省沛县。

委托诉讼代理人:张猛,北京安科律师事务所律师。

原告卫兰香与被告高远、第三人刘莉合同纠纷一案,本院于2020年4月2日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告卫兰香及其委托诉讼代理人刘蕾,被告高远、第三人刘莉及其委托诉讼代理人张猛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告卫兰香向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令高远履行借名买房合同约定,配合我办理位于北京市海淀区X号房屋的产权转移登记手续,将该房屋过户至我名下;本案诉讼费由高远负担。事实和理由:我与高远为母子关系。2016年8月11日,我通过中介公司与刘晓龙、张丽签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》,约定刘晓龙、张丽将坐落于北京市海淀区X号房屋出售给我。高远在得知此事后,向我表示,为方便孩子读书,希望能将该处房产登记在其名下,待孩子上学问题解决后,再将该房屋过户至我名下。我对此同意,双方达成口头借名买房协议。后我支付了房屋定金、首付款、中介费用,物业费等,共计1920520元。其后,我按照约定以高远的名义向银行办理贷款273万元,并按时支付房屋贷款。我认为,该房屋买卖合同由我与出售方协商一致签订,且相关房款也全部由我承担,我借高远的名义购房,系该房屋实际购买人。为维护我的合法权益,特诉至法院,请求判如所请。

被告高远辩称,我同意原告的诉讼请求。

第三人刘莉述称,我不同意原告的诉讼请求,卫兰香与高远之间不存在借名买房的约定,卫兰香对于房屋的出资是对高远和刘莉夫妻的赠与。在我与高远的婚姻关系存续期间,卫兰香经常会提供资金上的赠与,因此双方之间不存在借名买房的事实。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

卫兰香系高远之母。高远与刘莉于2013年7月登记结婚,婚后于2013年8月育有一子。刘莉于2020年1月将高远诉至我院,要求与高远离婚并分割夫妻共同财产,现该案正在审理过程中。

2016年8月11日,卫兰香(买受方)与刘晓龙、张丽(出售方)签署《北京市存量房屋买卖合同》,约定卫兰香购买位于北京市海淀区X号房屋(以下简称x号房屋),房屋成交总价为455万元,其中贷款273万元。当日,卫兰香支付房屋定金10万元。2016年9月9日,卫兰香向出售方支付第一笔房屋首付款55万元。2016年8月14日,卫兰香交纳第一笔中介费20000元。2016年8月22日,卫兰向交纳第二笔中介费30000元。

2016年10月11日,高远与出卖人刘晓龙、张丽签订《存量房屋买卖合同》,约定高远购买x号房屋,其中贷款273万元。同日,高远另行签署《主债权及不动产抵押合同》。2016年10月19日,卫兰香向高远转款112万元,后高远将上述房款支付至出售方刘晓龙。2016年10月,卫兰香交纳第二笔中介费48280元,其中该收据上载明:今收到高远、卫兰香交来的服务佣金。庭审中,三方当事人均认可x号房屋实际总价为455万元,首付款182万元、中介费全部由卫兰香实际支付。

2016年10月20日,x号房屋登记在高远名下,并自2016年11月起每月以高远名义偿还贷款13295元,截止本案开庭之日,已偿还贷款本息共计35万元,现贷款尚未还清。

另查,x号房屋自购买后一直处于出租状态,租金一直由卫兰香收取并支配。x号房屋购买合同、房屋产权证、贷款合同等相关原件现由卫兰香持有,该房屋物业管理费、供暖费等一直由卫兰香交纳。

针对双方争议的事实和证据,本院认定如下:

庭审中,卫兰香表示其当时欲换房,因考虑离单位较近,故准备购买x号房屋并签署了购房合同,后高远表示因该房屋系学区房,考虑到将来孩子上学希望能登记在高远名下,故双方达成了借名买房的口头约定。高远对上述事实无异议,刘莉对上述主张不予认可,称当时卫兰香表示是要给高远和刘莉购房,为了孩子换个好学校,根本不存在借名买房的事实。

关于看房、选房一节,双方均认可系卫兰香自行看房并寻找中介公司,支付相应中介费用。刘莉表示因当时其居住在朝阳区且要照顾孩子,且卫兰香对于购房事宜较为熟悉,故均是由卫兰香一人办理。

关于房屋首付款,刘莉认可系卫兰香全部出资,但主张卫兰香的上述出资应视为对高远和刘莉两人的赠与,且在婚姻关系存续期间,卫兰香一直在资助二人生活及家庭支出。

关于房屋贷款,卫兰香主张房屋还贷一直由其出资,自2016年11月至2019年9月期间,其不定期的通过支付宝、微信以及银行账户向高远和刘莉二人转款,用于偿还房屋贷款,自2019年9月之后,其每月按照还贷时间向高远账户转款,用于偿还房屋贷款。为此,卫兰香向本院提交了其名下中信银行尾号xxx账户明细、中国工商银行尾号xxx账户明细、中国建设银行尾号xxx账户明细以及支付宝、微信转账截屏。上述证据显示:自2016年11月至2019年9月期间,卫兰香通过银行账户以及支付宝、微信等渠道不定期的分别向高远(包括但不限于还贷账户)、刘莉账户进行转账,数额从几百元到万元不等,自2019年9月起,卫兰香向高远还贷账户(尾号xxx)于每月打款13295元,其中留言备注为还大河庄苑房贷。刘莉对上述证据真实性无异议,但主张2019年9月之前的转款并非用于偿还贷款,卫兰香自双方结婚后会不定期的资助高远和刘莉,上述钱款系用于日常生活开支、孩子的花费以及偿还房屋贷款等。刘莉主张双方在2018年有收入后,系用双方的收入来偿还贷款。为此,刘莉向本院提交了其名下中国工商银行尾号xxx账户明细,该明细显示2018年6月12日,刘莉向高远名下尾号xxx账户(还贷账户)转款9000元、于2018年7月20日向高远名下尾号xxx账户(还贷账户)转款10000元、于2018年7月30日向高远名下尾号xxx账户(还贷账户)转款13500元、于2018年9月23日向高远名下尾号xxx账户(还贷账户)转款13000元、于2018年9月30日向高远名下尾号xxx账户(还贷账户)转款3500元,用以证明其向高远支付相应款项用于偿还房屋贷款。卫兰香对上述主张不予认可,称上述款项均是卫兰香先行支付给刘莉,再由刘莉支付给高远用于偿还贷款的。刘莉另表示2018年11月之后,其与高远产生矛盾,故房屋贷款一直由卫兰香负责偿还。

关于房屋使用情况,刘莉表示房屋一直出租且由卫兰香收取房租,但其收取的租金全部用于偿还房屋贷款以及支付房屋物业管理费、供暖费等相关费用。

本院认为,合同是确立双方当事人权利义务关系的依据,经依法成立的合同具有法律效力,合同双方当事人均应严格履行合同义务,否则应承担相应的法律责任。本案中,卫兰香主张其与高远之间存在借名买房的合意,其系x号房屋的实际权利人。对此,针对本案双方当事人争议的焦点,本院逐一进行:首先,依据物权公示公信原则,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当以不动产登记为准。不动产登记薄是物权归属和内容的根据。本案中,x号房屋登记在高远名下,故高远为x号房屋的登记权利人。其次,依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条之规定,当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符,其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。当事人对自己所主张的事实,应当提供证据加以证明,未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,应当承担举证不能的法律后果。本案中,卫兰香主张其与高远之间存在借名买房的合意,其系x号房屋的实际权利人。关于是否存在借名买房的关系,需结合双方之间是否存在借名买房的合意、房屋款项的支付、房屋的使用情况以及双方之间的关系等情况综合判定。卫兰香虽主张其与高远之间存在借名买房的口头协议,高远亦表示同意,但上述主张未得到刘莉之认可,结合卫兰香与高远、刘莉之间的关系以及高远与刘莉正在离婚诉讼等事实来看,卫兰香并未就其上述合意之主张向本院充分举证。另结合本院查明的其他事实来看,x号房屋首付款项虽由卫兰香支付,但卫兰香并未就其已支付全部房屋贷款一节向本院充分举证,其提交的相关证据仅能显示部分款项支付至高远或刘莉账户,但转款数额并不能与还贷金额对应,且部分转账并未支付至高远名下还贷账户,无法形成完整的证据链,上述转账金额虽总数已达到已支付贷款金额,但并不能认定上述转账金额即为偿还x号房屋贷款之款项。综上,卫兰香所提交的证据不足以证明其与高远之间存在借名买房之约定,亦不足以否定不动产登记薄之证明力,其应当承担举证不能的法律后果,故本院对卫兰香之全部诉讼请求不予支持。

综上所述,依照《中国人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

驳回卫兰香的全部诉讼请求。

案件受理费43200元,由卫兰香负担,已交纳。

如不服本判决,当事人可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。

审判员  秦纳杰

二〇二〇年七月十七日

书记员  于 洁

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